L’Agenzia delle Entrate ha recentemente pubblicato la circolare n. 10/E del 10 maggio 2024, che introduce importanti novità sulla disciplina delle locazioni brevi, a seguito delle modifiche apportate dalla legge di bilancio 2024. Questa circolare, dal titolo “Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024) – Novità sulla disciplina delle locazioni brevi”, chiarisce l’applicazione della nuova aliquota dell’imposta sostitutiva sui redditi derivanti dai contratti di locazione breve, che passa dal 21% al 26%.

Nuova Aliquota per la Cedolare Secca

La nuova normativa prevede che l’aliquota del 26% si applichi a partire dal secondo immobile dato in locazione. Nulla cambia per la prima o unica abitazione affittata, che continuerà a scontare l’aliquota ridotta del 21%. Il proprietario ha la possibilità di scegliere quale unità immobiliare fruire dell’aliquota ridotta per ciascun periodo d’imposta, indicandolo nella dichiarazione dei redditi.

Applicazione a Partire dal 2024

La nuova aliquota del 26% si applica sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024, indipendentemente dalla data di stipula dei contratti e dalla percezione dei canoni. Per esempio, se un immobile è locato dal 27 dicembre 2023 al 3 gennaio 2024, il canone maturato nei giorni del 2023 sarà tassato al 21%, mentre quello maturato nel 2024 sarà tassato al 26%.

Implicazioni per la Sublocazione e il Comodato

Per i redditi derivanti dalla sublocazione o concessione in comodato degli immobili, dove si applica il principio di cassa, la maggiore aliquota del 26% si applicherà ai canoni percepiti dal 1° gennaio 2024. È importante che i locatori comprendano queste distinzioni per evitare complicazioni fiscali.

Obblighi per gli Intermediari

Gli intermediari immobiliari, inclusi i gestori di portali telematici, devono operare una ritenuta del 21% a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni al momento del pagamento al locatore, indipendentemente dal regime fiscale scelto dal locatore. Questo implica che il locatore dovrà determinare l’imposta dovuta (ordinaria o sostitutiva), scomputare le ritenute d’acconto subite e versare l’eventuale saldo entro il termine per il pagamento delle imposte sui redditi.

Linee Guida per gli Intermediari Non Residenti

Per gli intermediari non residenti, le regole variano a seconda della presenza di una stabile organizzazione in Italia o nell’Unione Europea:

• Intermediari non residenti UE ed extra-UE con stabile organizzazione in Italia: operano tramite la stabile organizzazione in Italia.
• Intermediari residenti in uno Stato membro dell’UE senza stabile organizzazione in Italia: possono adempiere direttamente agli obblighi fiscali o nominare un rappresentante fiscale in Italia.
• Intermediari extra-UE con stabile organizzazione in uno Stato membro dell’UE: assolvono gli adempimenti tramite la stabile organizzazione europea. In mancanza, devono nominare un rappresentante fiscale in Italia.

Semplificazione per gli Intermediari

Gli intermediari, compresi i gestori di portali telematici, dovranno operare sempre una ritenuta del 21% a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni al momento del pagamento al beneficiario. Questo vale indipendentemente dal regime fiscale scelto dal locatore. Il locatore dovrà poi determinare l’imposta dovuta (ordinaria o sostitutiva), scomputando le ritenute d’acconto subite e versando l’eventuale saldo entro il termine per il pagamento delle imposte sui redditi.

Conclusioni

Le modifiche introdotte dalla legge di bilancio 2024 e chiarite dalla circolare n. 10/E apportano significative variazioni nella gestione fiscale delle locazioni brevi. È fondamentale che i locatori e gli intermediari si aggiornino e adeguino a queste nuove disposizioni per evitare complicazioni fiscali e ottimizzare la gestione dei propri redditi derivanti da locazioni brevi.

Per ulteriori dettagli, si consiglia di consultare direttamente la circolare dell’Agenzia delle Entrate: www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/

Davide Piccoli