La Legge di Bilancio 2026 introduce cambiamenti significativi nella disciplina fiscale delle locazioni, soprattutto per chi opera nel settore degli affitti brevi. Come property manager, vediamo ogni giorno quanto sia importante comprendere queste novità, perché non riguardano solo le imposte da pagare, ma l’intero modo di gestire gli immobili.

Cos’è la cedolare secca e perché rimane un regime importante

La cedolare secca rimane una delle agevolazioni più utilizzate dai proprietari che desiderano semplificare la tassazione dei canoni di locazione. È un regime sostitutivo che permette di applicare un’imposta fissa, evitando IRPEF, addizionali e i costi legati all’imposta di registro e di bollo sul contratto. Le aliquote restano sostanzialmente invariate: il 21% per i contratti a canone libero e il 10% per quelli a canone concordato dove previsto. La particolarità riguarda soprattutto le locazioni brevi, ambito nel quale le aliquote possono variare in base al numero di immobili destinati a questa attività.

La novità: dal terzo immobile scatta la “presunzione di impresa”

La novità più rilevante del 2026 riguarda proprio questo segmento, perché viene introdotta una regola che cambia profondamente le dinamiche del mercato: se un proprietario dedica più di due immobili alle locazioni brevi, la sua attività viene automaticamente considerata attività d’impresa. Non è più necessario dimostrare che l’attività sia organizzata o abituale; è sufficiente superare la soglia dei due appartamenti. Dal terzo immobile in poi, la normativa presume che non si tratti più di gestione privata, ma di un’attività imprenditoriale vera e propria. Questo comporta una serie di conseguenze operative: prima di tutto diventa obbligatoria l’apertura della Partita IVA, con tutto ciò che ne deriva: adempimenti contabili, fatturazione elettronica, iscrizione al Registro Imprese e possibilità di dover versare contributi INPS. La gestione dell’immobile non può più essere trattata come un’attività di tipo personale e occasionale, ma richiede un’impostazione più strutturata e professionale.

Un cambiamento che non riguarda solo la fiscalità

Questa norma, di fatto, incide non soltanto sulla fiscalità, ma anche sulla strategia immobiliare dei proprietari. Chi ha due immobili può ancora muoversi come privato, mantenendo un regime semplice e agevolato. Chi ne ha tre o più deve inevitabilmente rivedere l’impostazione della propria attività, perché cambia la natura stessa del rapporto con il fisco. Diventa quindi essenziale capire come allocare gli immobili, se convenga puntare esclusivamente sugli affitti brevi oppure diversificare introducendo anche contratti tradizionali o affitti di medio termine.

Impatto sul mercato e sugli investitori

Questa trasformazione produrrà effetti anche sul mercato. Molti investitori che finora hanno accumulato immobili con l’idea di gestirli in modo “leggero” potrebbero dover ripensare la propria strategia, mentre chi sceglierà di strutturarsi come impresa potrà sfruttare le opportunità tipiche di una gestione professionale: organizzazione interna, processi più efficienti, possibilità di offrire servizi aggiuntivi e un posizionamento più competitivo sul mercato.

Conclusione

Dal punto di vista di property manager, questa novità non va vista unicamente come un aggravio normativo. Può rappresentare un’occasione per fare un salto di qualità e ragionare in termini di pianificazione fiscale e gestionale. Molti proprietari stanno iniziando a valutare se aprire una struttura imprenditoriale vera e propria, se delegare parte della gestione a professionisti o se ripensare il mix dei contratti per ottimizzare rendimento e compliance normativa. Oggi più che mai, affidarsi a una gestione consapevole e strategica diventa fondamentale per tutelare il patrimonio e massimizzare i risultati.

Il 2026 segna quindi un punto di svolta. La cedolare secca resta un’agevolazione preziosa, ma la nuova soglia dei tre immobili cambia la prospettiva per una parte sempre più ampia di proprietari. Comprendere queste evoluzioni è essenziale per prendere decisioni informate e per evitare di trovarsi impreparati di fronte a una normativa che spinge, in modo sempre più evidente, verso la professionalizzazione del settore immobiliare.

Davide Piccoli

a cura di Alice Salvo