Con l’inizio del nuovo anno è utile fermarsi a fare chiarezza su uno dei temi più rilevanti per il settore turistico-immobiliare: le nuove regole fiscali sugli affitti brevi. Il 2026 segna infatti un passaggio importante, perché definisce in modo più netto il confine tra chi affitta occasionalmente un immobile e chi svolge un’attività strutturata.

Per proprietari e investitori non si tratta solo di tasse, ma di scelte strategiche che incidono sulla redditività e sulla sostenibilità dell’attività nel tempo. Capire il nuovo quadro normativo è il primo passo per gestire gli affitti brevi in modo corretto e senza sorprese.

Il nuovo perimetro fiscale: prima e dopo la terza casa

Gli affitti brevi riguardano i contratti di locazione inferiori a 30 giorni, spesso gestiti tramite piattaforme online o con canali diretti. La normativa distingue ora in modo chiaro tra piccoli proprietari e operatori più strutturati.

Fino a due immobili: regime semplificato

Chi affitta uno o due immobili può continuare a utilizzare la cedolare secca, un sistema semplice e immediato:

• Primo immobile: tassazione al 21% sul canone percepito
• Secondo immobile: tassazione al 26%

Questo regime è pensato per chi utilizza l’affitto breve come integrazione del reddito, senza una vera organizzazione imprenditoriale. La gestione fiscale è lineare e non richiede una contabilità complessa.

Dal terzo immobile in poi: attività organizzata

La situazione cambia quando gli immobili diventano tre o più. In questo caso non è più possibile applicare la cedolare secca: l’attività viene considerata di tipo imprenditoriale. Questo comporta un inquadramento fiscale diverso, l’adozione di regole ordinarie di tassazione, una gestione più strutturata dei ricavi e dei costi e maggiori adempimenti amministrativi.

Il principio è chiaro: più immobili, maggiore organizzazione. La norma non penalizza, ma chiede coerenza tra dimensione dell’attività e modalità di gestione.

Perché questa distinzione cambia il modo di fare affitti brevi

La distinzione tra regime semplificato e regime ordinario non riguarda solo il fisco, ma introduce un cambio di prospettiva nel modo di approcciarsi agli affitti brevi. Fino a due immobili, l’attività resta generalmente flessibile e meno strutturata. Dal terzo immobile in poi, invece, le nuove regole richiedono maggiore consapevolezza nella gestione, perché aumenta l’impatto delle scelte organizzative, operative e strategiche.

In questo contesto l’affitto breve non è più solo una fonte di reddito occasionale, ma un’attività che richiede metodo, programmazione e competenze specifiche. È proprio qui che la differenza non la fanno le aliquote, ma la capacità di gestire l’immobile come parte di un sistema di hospitality moderno ed efficiente

Uno sguardo al futuro: organizzazione e supporto professionale

Il 2026 invita proprietari e investitori a porsi una domanda semplice ma decisiva: sto affittando una casa o sto gestendo un’attività? La risposta guida tutte le scelte successive. In questo contesto, il ruolo degli hospitality manager diventa sempre più centrale. Non solo come supporto fiscale, ma come figura capace di strutturare correttamente l’attività, ottimizzare i ricavi, controllare i costi, garantire conformità alle norme E migliorare l’esperienza dell’ospite.

Affidarsi a professionisti dell’hospitality significa trasformare l’affitto breve da gestione improvvisata a modello sostenibile, ordinato e orientato al lungo periodo.

Le nuove regole non vanno viste come un ostacolo, ma come un’opportunità per fare un salto di qualità. Chi sceglie di pianificare oggi, con il giusto supporto, sarà pronto ad affrontare il futuro del settore con maggiore serenità e competitività.

Davide Piccoli

a cura di Alice Salvo