Con le novità normative che entreranno a pieno regime nel 2026, il settore degli affitti brevi sta vivendo una fase di maggiore regolamentazione. Molti proprietari hanno già sentito parlare dell’obbligo di partita IVA oltre una certa soglia, ma un elemento altrettanto importante — e spesso meno chiaro — è la SCIA. Capire cosa sia, quando va presentata e cosa comporta diventa oggi fondamentale per chi gestisce immobili a uso turistico.

Cos’è la SCIA e perché esiste

La SCIA, ovvero Segnalazione Certificata di Inizio Attività, è una comunicazione formale che consente di avviare un’attività economica dichiarando al Comune di possedere tutti i requisiti richiesti dalla normativa. Non è una semplice formalità: rappresenta la responsabilità del gestore nel garantire conformità amministrativa, sicurezza degli spazi e rispetto delle regole locali.

Nel contesto degli affitti brevi, la SCIA segna il passaggio da una gestione occasionale a una vera e propria attività organizzata, riconosciuta come imprenditoriale.

La novità 2026: quando la SCIA diventa obbligatoria

Dal 2026, la normativa stabilisce che chi gestisce affitti brevi oltre una determinata soglia — in particolare dal terzo immobile — viene considerato operatore economico a tutti gli effetti. Questo comporta una serie di adempimenti, tra cui proprio la presentazione della SCIA.

L’obiettivo è creare maggiore trasparenza nel mercato turistico e assicurare standard minimi di gestione, tutela degli ospiti e correttezza fiscale.

Come si presenta la SCIA

La procedura avviene tramite lo sportello SUAP del Comune competente ed è oggi quasi sempre digitale. Presentare la SCIA significa autocertificare che l’immobile e l’attività rispettano requisiti urbanistici, igienico-sanitari e di sicurezza. In concreto, chi supera la soglia prevista dovrà:

• aprire la partita IVA come attività imprenditoriale

• presentare la SCIA al Comune tramite SUAP

• verificare la conformità dell’immobile

• adeguarsi agli obblighi amministrativi e fiscali locali

Una volta inviata, l’attività può essere avviata immediatamente, ma resta soggetta a controlli successivi.

Perché è importante affrontarla correttamente

La SCIA non è solo un obbligo burocratico: è uno strumento che tutela sia il gestore sia gli ospiti. Operare senza i requisiti richiesti può comportare sanzioni e blocchi dell’attività, mentre una gestione regolare rafforza la professionalità e la credibilità sul mercato.

Per chi lavora negli affitti brevi, il 2026 rappresenta quindi un passaggio verso una gestione più strutturata e consapevole, in cui la SCIA diventa parte integrante della strategia operativa.

In sintesi: comprendere e pianificare per tempo questo adempimento significa trasformare un obbligo normativo in un elemento di solidità e crescita per l’attività.

Davide Piccoli

a cura di Alice Salvo